Am 27. Februar 2026 luden die Moosburger Grünen zur offenen Gesprächsrunde „Wohnen in Moosburg – Herausforderungen, Möglichkeiten, Perspektiven“ in die Kegelhalle ein. Gut anderthalb Stunden lang diskutierten Kommunalpolitiker, ein Architekt und ein Start-up-Gründer mit dem Publikum über steigende Mieten, klugen Umgang mit Leerstand und die Frage, welche Hebel eine Kommune wie Moosburg tatsächlich in der Hand hat.
Moderatorin Astrid von Willmann, Grüne Stadtratskandidatin, eröffnete den Abend mit einem Blick aufs große Ganze: Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft hat die Metropolregion München bei der Lebenswertigkeit auf den letzten Platz gesetzt – vor allem wegen der Wohnkosten. „Wohnen ist ein ganz entscheidender Faktor, ob eine Region lebenswert ist oder nicht“, so von Willmann. Und genau deshalb müsse man bei der eigenen Kommune anfangen.
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Moosburg: günstiger als München, aber immer teurer
Moosburgs Dritter Bürgermeister und Grüner Bürgermeisterkandidat Dr. Michael Stanglmaier ordnete die Lage vor Ort ein: Moosburg steht unter hohem Siedlungsdruck, weil die Stadt noch deutlich günstiger ist als München oder Freising. Doch die Preise ziehen rasant an – bei Neuvermietungen liegen die Mieten inzwischen bei rund 14 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In Freising sind es laut dem Freisinger Architekten und Stadtrat Sebastian Habermeyer bereits 18 bis 20 Euro.
Stanglmaier betonte den Balanceakt, vor dem Moosburg steht: Wachstum zulassen, aber nicht zu schnell, damit die Infrastruktur – Kindergärten, Schulen, Straßen – mithalten kann. „Wir wollen ja keine Schlafstadt werden, sondern eine Stadt, die organisch wächst“, so Stanglmaier. Gleichzeitig fänden viele Menschen, die in Moosburg aufgewachsen sind, hier keinen bezahlbaren Wohnraum mehr.
Das bestätigte auch Stadträtin und Bauausschuss-Mitglied Verena Beibl aus eigener Beobachtung: Selbst wenn beide Partner gut verdienen, überlege man sich heute dreimal, ob man den eigenen Kindern Schulden vererben wolle. Viele junge Familien zögen deshalb weiter aufs Land – und blieben dort im Auto sitzen, um zur Arbeit zu pendeln. „Das ist natürlich schade, wenn die Menschen, die eigentlich hierbleiben wollen, das dann nicht tun können.“
Soziale Bodennutzung: Die Stadt am längeren Hebel
Ein zentrales Thema des Abends war die Frage, wie Moosburg bei Neubaugebieten Planungsgewinne für die Allgemeinheit sichern kann. Stanglmaier erklärte das Prinzip der sozialen Bodennutzung am Beispiel des Rockermeier-Areals: Wenn aus einer Wiese mit Ackerland-Wert plötzlich Bauland mit Quadratmeterpreisen von 900 Euro und mehr wird, entsteht ein enormer Wertzuwachs. Über den städtebaulichen Vertrag konnte Moosburg den Investor verpflichten, die Folgekosten für Kindergärten und Schulen zu tragen – „das waren einige Millionen“.
Sebastian Habermeyer unterstrich die Bedeutung dieses Instruments mit Nachdruck: „Es ist absolut legitim und absolut notwendig, dass jede Kommune Planungsgewinne abschöpft, damit sie ihre Infrastruktur nachziehen kann. Wer das nicht macht, macht einen Riesenfehler.“ In Freising liege die Abschöpfungsquote bei 30 Prozent, in Regensburg sogar bei 40. Entscheidend sei außerdem eine kluge kommunale Grundstückspolitik: Wer frühzeitig Flächen sichert, hat den stärkeren Hebel. „Manchmal muss man auch gar nicht so lange überlegen, man sollte einfach mal was machen“, so Habermeyer.
Stanglmaier verwies darauf, dass die Erlöse aus kommunalen Grundstücksverkäufen der vergangenen Jahre erheblich zur Finanzierung von Kindergärten, Schulen und sogar des Hallenbads beigetragen hätten. „Wenn man hier eine klare Linie zieht, wissen die Grundstücksbesitzer: Ich kriege kein Baurecht. Und wenn ich die Wiese nicht brauche, bleibt nur die Möglichkeit, an die Stadt zu verkaufen.“ Davon profitiere nicht ein einzelner Investor, sondern alle Bürgerinnen und Bürger Moosburgs.
Kommunaler Wohnungsbau: Viel Potenzial, wenig Kapazität
Beim Thema kommunaler Wohnungsbau wurde deutlich, wie unterschiedlich die Voraussetzungen in der Region sind. Während Freising über rund 1.200 städtische Wohnungen und eine eigene Wohnbaugesellschaft verfügt, ist Moosburgs Bestand überschaubar: einige Sozialwohnungen in der Neustadt, neue Mitarbeiterwohnungen vor allem für Kindergartenpersonal und das Bayernheim-Projekt mit rund 86 geförderten Wohnungen auf dem Rockermeier-Areal, die nach Einkommen gestaffelt zwischen 7 und 10 Euro pro Quadratmeter vermietet werden.
Stanglmaier machte deutlich, warum die Grünen dafür kämpfen, dass die Stadt selbst als Bauträgerin auftritt: „Wenn die Sozialbindung abläuft, haben wir den Hebel drauf, was für Mieten verlangt werden.“ Bei privaten Investoren falle dieser Schutz nach 25 bis 40 Jahren weg – mit der Folge, dass langjährige Mieter sich ihre Wohnung plötzlich nicht mehr leisten könnten.
Habermeyer ergänzte aus Freisinger Erfahrung einen wichtigen Aspekt: Bei gefördertem Wohnungsbau dürfe man keine Gettos schaffen, sondern müsse auf gesellschaftliche Durchmischung achten – in einem Gebäude die Wohngeldempfängerin neben der Polizistin, der Kindergartenbetreuerin und dem anerkannten Asylbewerber, mit nach Einkommen gestaffelter Miete.
Sensible Nachverdichtung statt Flächenfraß
Besonders lebendig wurde die Debatte beim Thema Nachverdichtung. Verena Beibl schilderte das Dilemma, mit dem der Bauausschuss regelmäßig kämpft: Überall in Moosburg werden kleine Einfamilienhäuser abgerissen und durch große Mehrfamilienhäuser ersetzt – auf Grundstücken, für die kein Bebauungsplan existiert. Die Folge: Die Einwohnerzahl in den betroffenen Vierteln vervielfacht sich, aber die Stadt kann keinerlei Folgekosten abschöpfen. Straßen, Kanalisation und Grünflächen geraten unter Druck.
„Wir sind nicht gegen Nachverdichtung“, stellte Beibl klar. „Wir wollen, dass es so verträglich für alle ist, dass die Einwohnerinnen und Einwohner von Moosburg profitieren – und nicht wir am Ende die Schule nicht mehr zahlen können.“ Der einzige Hebel der Stadt seien Bebauungspläne für bestehende Quartiere, um Maß und Dichte vorzugeben. Diese Anträge stellten die Grünen immer wieder – auch wenn sie nicht immer Mehrheiten fänden.
Habermeyer unterstützte diese Haltung: „Nachverdichtung ist allemal besser als Neugebietsausweisung – vom ökologischen und soziologischen Standpunkt her ist das ganz klar.“ Aber es sei ein himmelweiter Unterschied, ob auf einem Einfamilienhausgrundstück vier oder acht Wohnungen entstünden. Auch in Freising habe man für besonders sensible Stadtteile Nachverdichtungsbebauungspläne aufgestellt.
Leerstand aktivieren: Der unsichtbare Wohnraum
Einen ganz anderen Blickwinkel brachte Andre Schmöller ein, Mitgründer des Münchner Start-ups „inGemeinschaft“. Sein Ansatz: Statt immer neu zu bauen, den vorhandenen, aber ungenutzten Wohnraum aktivieren. In Deutschland leben sechs Millionen über 65-Jährige allein – viele davon in Häusern mit zwei oder mehr leeren Zimmern. „Wir vermitteln den unsichtbaren Wohnraum, damit er wieder dem Markt zugeführt wird“, so Schmöller.
Das Matching-Tool von inGemeinschaft funktioniert wie eine Mischung aus Immobilienportal und Partnerbörse: Nicht nur Lage und Preis zählen, sondern auch persönliche Vorlieben – ob jemand Raucher ist, Tiere mag oder sich für Geschichte interessiert. „Nur wenn die Parameter stimmen, gibt es ein Match.“ So entstünden generationenübergreifende Wohngemeinschaften, bei denen Menschen nicht nur Wohnraum, sondern auch Alltag und Gemeinschaft teilten.
Schmöller rechnete vor: Wenn nur ein Prozent dieser sechs Millionen Haushalte ein Zimmer vermitteln würde, wären das 60.000 Wohnungen, die nicht gebaut werden müssten – „eine absurd gigantische Zahl“. Das Interesse sei groß, die Hürden aber auch: Angst vor Fremden, Unsicherheit bei Verträgen, der Aufwand einer Vermietung. Genau hier setzt inGemeinschaft mit einem Rundum-Service an.
Auf die Frage von Stanglmaier, wann inGemeinschaft auch in Moosburg verfügbar sei, antwortete Schmöller direkt: Man brauche vor Ort vor allem Kommunikation und ein bis zwei Ansprechpartner. „Sobald wir tatsächlich in den Kommunikationsmöglichkeiten sind – Stadtrat, Podiumsdiskussionen – ist uns schon unheimlich viel geholfen. Dann sind wir auch in Moosburg.“
Förder-Dschungel und fehlende Anreize
Die Runde beleuchtete auch Vorschläge der Grünen-Landtagsfraktion aus einer aktuellen Debatte im Bayerischen Landtag. Die Abschaffung der Grunderwerbsteuer für das erste selbstgenutzte Eigenheim? „Super Idee, will nur niemand, weil es Einnahmen reduziert“, so Schmöller. Habermeyer nannte es im Gesamtkontext „eher Placebo“ – aber in Kombination mit Maklerkosten und anderen Nebenkosten summiere sich die Entlastung durchaus.
Einig war sich die Runde, dass die Förderlandschaft in Deutschland ein Labyrinth ist. Habermeyer sprach aus 30 Jahren Berufserfahrung: „Man muss ja nicht unbedingt ein Studium machen, bloß weil man sich ein Häusl baut.“ Schmöller ergänzte, dass allein die unterschiedlichen Förderregelungen in den Bundesländern selbst für professionelle Bauträger kaum zu durchschauen seien.
Besonders kontrovers: Das Steuersystem bestraft derzeit Vermieter, die günstig vermieten, weil das Finanzamt fehlende Gewinnabsicht als „Liebhaberei“ einstuft. In den Niederlanden hingegen gibt es einen Steuerfreibetrag von 5.520 Euro für private Untervermietung – ein Modell, das Schmöller als „Riesen-Idee“ für Deutschland bezeichnete.
Die Landkreis-Perspektive
Stephan Griebel, Landratskandidat der Grünen, brachte die übergeordnete Perspektive ein. Er berichtete von seinen Gesprächen mit Bürgermeistern im gesamten Landkreis: Überall drückten drei Themen – ÖPNV, Gewerbesteuer und Wohnen. Einige Kommunen hätten Grundstücke, aber kein Geld zum Bauen; andere verwalteten kleine Wohnungsbestände, die ihre Verwaltung überforderten. Griebels Vorschlag: Die landkreiseigene Wohnbaugesellschaft zu einem Servicedienstleister für interessierte Kommunen weiterzuentwickeln.
Auch beim Thema Leerstand setzte Griebel einen interessanten Impuls. Er berichtete von einer Mediatorin, die Familienkonflikte um geerbte Immobilien löst – und dadurch gleichzeitig Wohnraum aktiviert. „Die spricht mit Familien, die im Clinch miteinander liegen, und macht verschiedene Sachen auf einmal: Die Familie versteht sich hinterher wieder, und gleichzeitig wird Wohnraum geschaffen.“
Darüber hinaus mahnte Griebel zu langfristigem Denken: Der demografische Wandel werde in 20 bis 25 Jahren ohnehin zu mehr verfügbarem Wohnraum führen. Deshalb sei es klüger, jetzt den Leerstand zu aktivieren, statt Baugebiete auszuweisen, die später niemand mehr brauche.
Weniger Autos, mehr Wohnraum?
Gegen Ende des Abends kam ein Thema auf den Tisch, das die Verbindung von Wohnen und Mobilität deutlich machte. Verena Beibl schilderte, wie bei vielen Nachverdichtungsprojekten die Parkplatzflächen größer seien als die Grundfläche des Gebäudes selbst – für sie ein klares Warnsignal. Stanglmaier rechnete vor: Ein einziger Stellplatz versiegelt rund 13 Quadratmeter. Bei zwei Wohnungen weniger, aber vier Stellplätzen weniger, spare man bereits 55 Quadratmeter Versiegelung.
Sebastian Habermeyer brachte es auf den Punkt: „Was ist jetzt das größere Problem – das Auto auf der Straße oder die Leute, die keine Wohnung finden?“ Die Verknüpfung von Auto und Wohnen sei in Deutschland ein Teufelskreis, der bei jeder zweiten Wohnungsdebatte am Ende stehe.
Fazit: Viele Mosaiksteinchen ergeben ein Bild
Astrid von Willmann zog ein nüchternes, aber zuversichtliches Fazit: „Wir müssen uns verabschieden davon, dass es die eine Maßnahme gibt, die alle Probleme löst. Es sind kleine Maßnahmen und Teilaspekte, die zusammengesetzt ein größeres Bild ergeben.“ Der Begriff des „Mosaiksteinchens“ zog sich durch den gesamten Abend – kommunaler Wohnungsbau, soziale Bodennutzung, Bebauungspläne im Bestand, Leerstandsaktivierung, neue Wohnformen, kluge Förderpolitik. Kein einzelner Baustein löst die Wohnungskrise. Aber in der Summe ergibt sich ein Mosaik, das Moosburg lebenswerter machen kann.
Stephan Griebel fasste seinen Eindruck als Landkreis-Perspektive zusammen: „Es war eine gute Bestätigung, dass manche Ideen nicht ganz verkehrt sind und durchaus umsetzbar. Aber ich nehme auch als Lehre mit, dass nicht jede nette Idee automatisch realistisch ist.“
Oder wie es Sebastian Habermeyer an diesem Abend formulierte: Kein Privater wird von sich aus 28 bezahlbare Mietwohnungen bauen. Das muss die öffentliche Hand tun – in welcher Form auch immer. Moosburg hat Spielräume. Es gilt, sie zu nutzen.